• O CONDOMÍNIO DE LOTES E O LOTEAMENTO DE ACESSO CONTROLADO: INOVAÇÕES TRAZIDAS PELA LEI N° 13.465/17

    AGENDA – ANO 8 - NÚMERO 88 - 2017 - Outubro Rafael Costa Zimmer Prados - Advogado

    A Lei n° 13.465/17, publicada em 11/07/2017, introduziu novas regras pertinentes ao Direito Imobiliário brasileiro, alterando, dentre inúmeros dispositivos legais, o Código Civil, o Código de Processo Civil, a Lei de Registros Públicos (Lei n° 6.015/73) e a Lei de Loteamentos Urbanos (Lei n° 6.766/79).

    Em outra oportunidade, tratamos, neste mesmo informativo, do novo procedimento para regularização das propriedades via usucapião extrajudicial, também previsto na Lei n° 13.465/17. Nesta ocasião, abordaremos duas outras inovações trazidas pelo novo diploma: o condomínio de lotes e o loteamento de acesso controlado.

    A rigor, os condomínios de lotes que conhecemos, anteriores à vigência da Lei n° 13.465/17 e comumente denominados de “condomínios fechados”, constituem uma figura sem previsão expressa na legislação e, por isso, carente de regulamentação específica.

    Na realidade, tais condomínios foram constituídos através de parcelamentos de solo regulados pela Lei n° 6.766/79 e mediante a criação de uma associação de proprietários, ou encaixavam-se, irregularmente, na figura do condomínio de casas previsto no art. 8°, “a”, da Lei n° 4.591/64, como forma de justificar a existência de controle de acesso de pessoas e veículos, e a ausência de transferência das vias e espaços públicos à Municipalidade.

    A Lei n° 13.465/17, contudo, enfrentou o tema e introduziu o art. 1.358-A ao Código Civil Brasileiro, estabelecendo, expressamente, a possibilidade de “haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos”.

    Com isso, criou-se uma nova modalidade de condomínio, no qual cada lote representa uma unidade autônoma, vinculada a uma fração ideal do terreno e às áreas comuns do empreendimento, tais como vias, praças e espaços de lazer, que, por constituírem propriedade privada, obviamente não são transferidos ao Município.

    Além disso, a nova regra legitimou a cobrança da taxa de condomínio, na forma do art. 1.336, I do Código Civil, encerrando a discussão sobre a obrigatoriedade do pagamento de contribuição compulsória por parte dos proprietários de lotes. Tal controvérsia, pertinente aos loteamentos nos quais foram constituídas associações de moradores, foi julgada pelo STJ no REsp 1439163, que decidiu no sentido de que “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”.

    O advento do condomínio de lotes também validou a instalação de muros, cercas e portarias para restringir e, conforme o caso, impedir o acesso de terceiros não proprietários de unidades ou não autorizados a adentrar no condomínio, na medida em que as áreas comuns nele existentes não serão de propriedade pública, sujeitas, portanto, a qualquer forma de restrição estabelecida pelos condôminos, sendo inaplicável o disposto no art. 22 da Lei de Loteamentos Urbanos (Lei n° 6.766/79).

    Ainda no que concerne à restrição de acesso de terceiros, a Lei n° 13.465/17 criou, também, o chamado “loteamento de acesso controlado”, mediante a inserção do §8° no art. 2° da Lei n° 6.766/79. Diferentemente dos condomínios de lotes, os imóveis dos loteamentos de acesso controlado não constituem unidades condominiais autônomas e as suas vias de circulação interna pertencem à Municipalidade e não a um condomínio composto pelos proprietários.

    A diferença desta modalidade de loteamento para a tradicional reside na possibilidade de instituição de controle de acesso ao empreendimento desde que devidamente autorizado pelo Município, não podendo, todavia, ser impedido o acesso de pessoas ou veículos devidamente identificados ou cadastrados, considerando que as suas vias e praças constituem propriedade pública.

    Não há dúvidas de que as alterações introduzidas pela Lei n° 13.465/17, ora tratadas, serviram para positivar figuras há tempos praticadas no país. A nova lei, todavia, não tratou da possibilidade de os loteamentos já existentes e que se travestiram, no passado, das características do recém criado condomínio de lotes, se adaptarem para configurarem o instituto previsto no art. 1.358-A do Código Civil Brasileiro. Para tanto, deveria a Municipalidade, pelo menos em tese, promover a transferência de propriedade das áreas comuns ao condomínio, o que pode vir a constituir um entrave.